瑕疵物件とは？賃貸物件で注意したい特徴と瑕疵の種類も解説

賃貸物件を探している際に、瑕疵物件の知識を持つことは重要ではないでしょうか。
瑕疵物件には、通常の物件とは異なる特別な条件や注意点が伴う場合があります。
とくに、物理的瑕疵や心理的瑕疵など、種類ごとの特徴を理解しておくことが大切です。
この記事では、瑕疵物件の基本的な特徴や物理的・心理的瑕疵の違いについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

訳あり物件とも呼ばれている瑕疵物件とは？

賃貸物件を探していると、「瑕疵物件」や「訳あり物件」という言葉を目にすることがあります。
これらは、物件が本来備えるべき品質や性能を欠く場合を指し、一般的に「訳あり物件」とも呼ばれます。
このような物件を選ぶ際には、注意が必要です。

品質や性能を備えていない

物件の品質や性能に問題がある場合、居住中に不便や不具合を感じることがあります。
たとえば、建物の構造に欠陥があると雨漏りや耐震性の不足が見られ、給排水設備の不具合やシロアリ被害などの隠れた問題も生活の質を損なう要因になります。
土地自体に問題がある場合もあり、地盤が不安定であったり土壌汚染が確認されたりするケースも見受けられます。
また、建築基準法や都市計画法などに違反している物件は、将来的な改築や建て替えに制限がかかることがあります。

訳あり物件

「訳あり物件」とは、周辺環境に特殊な事情があったり、過去に事件や事故が発生していたりする物件を指します。
近隣に墓地やゴミ処理場などがある「環境的瑕疵物件」や、過去の事故歴などによる「心理的瑕疵物件」は、物件価格が安い反面、入居後に思わぬ問題を抱える可能性があります。
また、法的な問題を抱える物件は、建築基準法に違反している違法建築物件や再建築不可の物件などが挙げられ、資産価値や将来的な売却に制約を及ぼすことがあります。

4つの種類

瑕疵物件は大きく「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の4つに分類されます。
1つ目の物理的瑕疵は、建物や土地の物理的な欠陥です。
2つ目の法的瑕疵は、法令違反や制約がある物件を指します。
3つ目の心理的瑕疵は、過去に事件や事故があったため心理的抵抗を感じさせる物件です。
4つ目の環境的瑕疵は、周辺環境に問題がある物件のことをいいます。
心理的瑕疵や環境的瑕疵は、感じ方や生活スタイルによって影響の度合いが異なるため、自身の価値観に照らして判断することが大切です。
告知義務はありますが、全ての情報が開示されるとは限りません。
不明点があれば積極的に質問し、専門家による調査を依頼すると見落としを防ぎやすくなります。
こうした訳あり物件に当たるかどうかを判断する際は、不動産業者に問い合わせるだけでなく、可能であれば近隣住民の評判や自治体のデータベースを確認してみると、実際の状況を知る手がかりになります。
たとえば、周囲の交通状況や公共施設の有無を調べるだけでも、暮らしの利便性を把握でき、物件が抱えるデメリットと比較しやすくなるでしょう。
空き家バンクなどを活用すると、さらに周辺地域の情報も入手しやすく、決定の参考になります。

物理的瑕疵にはどのようなものがある？

賃貸物件を探している際に、「物理的瑕疵物件」という言葉を耳にすることがあります。
これは、建物や土地に物理的な欠陥がある物件を指し、構造上の問題や地盤の不安定さが代表的です。

欠陥

建物の雨漏りやシロアリ被害、壁のひび割れなどは、居住者に直接的な不具合をもたらす可能性があります。
耐震基準を満たしていない建物は地震時のリスクを高めるため、物件選びの際には耐震性について確認することが求められます。
給排水管の不具合や老朽化も快適な生活を妨げるため、内覧時には水回りを入念にチェックすることが大切です。

土地

土地にも物理的瑕疵があり、地盤沈下や土壌汚染などが挙げられます。
地盤が不安定な土地では、建物が傾いたり沈下したりする恐れがあるため、購入前に地盤調査をおこなうことが重要です。
過去に工場やガソリンスタンドがあった場所では、土壌汚染が残っている可能性もあるので注意が必要です。

建物

雨漏りやシロアリ被害、耐震性の不足などは建物の寿命や安全性に大きく関わります。
築年数や構造を確認し、必要に応じて補修の可否を検討しましょう。
物理的瑕疵物件を選ぶ際には、専門家のアドバイスや点検を受け、将来的に安心して暮らせるかどうかを慎重に見極めることが大切です。
とくに、震度の大きい地震が起きやすい地域では、建築基準を確認すると同時に、自治体や保険会社から入手できるハザードマップを参照すると地盤や浸水リスクを把握しやすくなります。
また、地震以外にも豪雨や土砂災害の発生リスクが考えられるため、地域の災害履歴や避難所の位置、公共交通機関の復旧状況などを調べることで、安全性や利便性を総合的に判断することが可能です。
一方、築年数が新しい物件でも施工の質に差があるため、耐用年数を調べることで不具合のリスクを抑えやすくなるでしょう。

心理的瑕疵物件について

賃貸物件を探している際に、「心理的瑕疵物件」という言葉を耳にすることがあります。
物理的な欠陥はないものの、過去の出来事や周辺環境の影響により、入居者が心理的に抵抗を感じる物件を指します。

明確な基準

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、物件内で発生した人の死に関する情報提供の基準が明確化されました。
自然死や日常生活での不慮の事故による死亡については、特殊清掃等がおこなわれない限り告知義務が不要とされていますが、自殺や他殺など入居者の判断に影響が大きい場合には告知が必要です。
賃貸物件の場合は、事案発生からおおむね3年が経過すると告知義務は不要とされていますが、売買物件は期間に関係なく告知義務が継続します。

告知義務

不動産業者や貸主は、物件に関する重要な情報を正確に伝える必要があります。
心理的瑕疵も例外ではなく、入居者が抵抗を感じる可能性のある事実を事前に知らせることが求められます。
もし、告知を怠った場合、契約不適合責任や損害賠償の問題が生じる可能性があるため、当事者間の信頼関係を損なわないためにも注意が必要です。
また、入居希望者からの質問には誠実に対応し、プライバシー保護にも配慮しながら正しい情報を開示することが大切です。

3年間

賃貸物件では、おおむね3年を経過すると告知義務が不要になるとされていますが、社会的影響が大きい事件の場合や、入居希望者が詳細を求める場合は告知を続けることもあります。
地域の特性などにより、3年を過ぎても印象が拭えないケースもあるため、不動産業者や貸主は物件状況を考慮した丁寧な対応を心掛けることが望ましいです。
入居者自身も物件選びの際には、過去の履歴や周辺環境を積極的に調べ、納得の上で契約することがトラブル回避に有効です。
とくに、過去の事件や事故の詳細が公的機関の記録などで確認できる場合は、実際の状況や原因を把握することで、自分のライフスタイルに合うかどうかを冷静に判断しやすくなります。
一部の心理的瑕疵は、周囲の噂や報道によって拡大解釈されるケースがあり、実際にはほぼ影響がない場合もあります。
個人の感じ方によっては、不安が増幅されることもあるため、事前の情報収集は欠かせません。

まとめ

瑕疵物件とは、品質や性能に問題がある物件や、特別な条件を伴う物件をいいます。
物理的瑕疵では建物や土地の欠陥、心理的瑕疵では告知義務が主な焦点になります。
どの種類も物件の価値や居住性に大きく影響し、個人の感じ方によっては大きな差が生じる場合があります。